东莞企业管理咨询公司：东莞产业地产发展现状探析

发表时间：2021-03-01 10:58作者：鸿日咨询

东莞企业管理咨询公司：东莞产业地产发展现状探析

东莞经济及产业特点

东莞是一个极为特殊的城市，具体表现在三个方面：是我国5个不设区的地级市之一；位于两大一线城市广州、深圳之间；第二产业占据主导地位，是举世闻名的世界工厂。东莞辖区2465平方公里，人口约800万，2020年GDP总量约9650亿元，仅次于深圳、广州和佛山，广东省排名第四。东莞制造业实力雄厚，产业体系齐全，是全球最大的制造业基地之一，制造业总产值占规模以上工业总产值的90%以上。东莞的传统支柱产业包括电子信息产业、纺织服装鞋帽产业、玩具产业、食品饮料加工产业等。近年来，随着东莞城市更新和产业转型升级的不断推进，一大批智能制造、人工智能、生物医药等战略型新兴产业蓬勃发展。特别是以东莞松山湖和滨海湾新区为代表的发展新区日新月异，是中国制造2025发展的希望，涌现出了许多优秀的产业地产项目。

产业地产市场现状

东莞产业地产市场上的主要玩家分为四类。

第一类是以东莞实业投资控股集团为代表的本土大型国企。这类国企具有土地资源、旧工业区物业等土地和政府资源优势，主要职责定位为履行政府产业发展引导的任务，如大学创新城项目、南城商务区项目等。

第二类是市场化的产业地产开发商。目前进驻东莞产业地产市场的知名开发商包括：招商蛇口、碧桂园、华侨城、天安数码、华润置地等。这类企业大部分以市场化的方式拿地开发建设，其中华润置地、华侨城等企业主要采用整村成片改造、TOD综合开发的发展模式。市场化的产业地产项目包括华润智慧绿谷项目、谢岗镇赵林村城市更新项目、凤岗天安数码城、万江项目等。

第三类以东莞本地发家的产业地产商为主，主要包括中天集团和光大集团。中天集团早期以与政府合作方式积累土地和政府资源，以与中关村合作树立产业中天形象，代表性项目有中天联科、中天国际金融创新中心等项目；光大集团是东莞本地转型产业地产较成功的一家企业，以松山湖光大We谷为示范，逐步开拓周边寮步、大岭山、洪梅及大朗等产业园项目。

第四类是以招商引资重点企业为主的玩家。主要包括松山湖的华为终端总部项目，滨海湾新区的正中创新综合体、OPPO智能制造、紫光芯云产业城、欧菲光电、宜家华南总部等项目。

产业地产发展阶段论

1978年7月，以东莞太平手袋厂为标志的“三来一补”企业正式开工，拉开了中国改革开放的序幕。随后，港资和台资等大量制造企业纷纷落户东莞，东莞逐步发展成为世界工厂。期间，东莞的产业地产发展经历了四个发展阶段。

第一个阶段为上世纪改革开放到90年代中期，以村集体或入驻企业开发的厂办一体的小型产业园为主，主要入驻中小型企业，物业以企业自身管理为主。

第二阶段为90年代中后期到2005年左右，开始出现连片式集中工业区，产品形态表现为厂房、办公和宿舍，有基础的物业管理服务，初步形成了产业集聚，如东莞横沥三江工业区。

第三阶段为2005年到2015年左右，开始出现有厂房、办公和宿舍的主题式园区，有基本完善的物业和创业孵化服务，如厚街文化创意产业园。

第四阶段为2015年到现在，期间园区产品形态发生了较大的变化，出现了以研、产、办、宿舍及商业配套于一体的产城融合社区，有完善的物业服务、创业孵化服务和投融资服务，上下游产业链配套完善，部分高端园区甚至出现了智慧型物业服务，入驻企业以新兴产业总部研发、高科技企业为主。产业地产发展的四个阶段是东莞从“三来一补”的初级加工型产业转变为世界制造之都的生动反映。

结论及建议

研究东莞产业地产市场现状及发展阶段对产业地产开发商及拟入驻企业都具有重要的实践指导意义。

一是作为粤港澳大湾区的重要组成部分，东莞相对深圳、广州具有土地、劳动力和生活成本等优势，是企业布局大湾区的重要候选地之一。建议重点布局东莞松山湖、滨海湾新区及临深片区等产业板块。

二是针对东莞各街镇的区域发展现状，有选择性的发展第三代或第四代产业园区，以新型园区引领当地产业转型和集聚发展。

三是学习借鉴领先产业地产商的开发运营模式，放大自身特有的资源优势，如政府关系、土地资源、资金实力、运营经验等，获得进军东莞市场的机会。

四是适应东莞产业转型升级的发展趋势，聚焦五大领域十大产业，具体为新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生命科学和生物技术五大领域，以及相关的十大产业。

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